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„Das Thema Nachhaltigkeit prägt den Markt für Gewerbeimmobilien“

Der Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt hat im ersten Halbjahr 2022 ein außerordentlich starkes Resultat erzielt und präsentierte sich im dritten Quartal sehr stabil. Frankfurt Main Finance (FMF) hat mit Riza Demirci, Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter bei FMF-Mitglied BNP Paribas Real Estate, einen Blick in die Zukunft geworfen: Wie wird sich der Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt bis zum Jahresende entwickeln? Welche Rolle spielen Trends wie New Work und ESG?

Das gewerbliche Investitionsvolumen übertraf im ersten Halbjahr den langjährigen Durchschnitt. Wie ist die Stimmung im zweiten Halbjahr 2022?

Portrait von Riza Demirci, Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter, BNP Paribas Real Estate

Riza Demirci, Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter, BNP Paribas Real Estate

In der Tat konnten wir auf dem Frankfurter Investmentmarkt im ersten Halbjahr ein außerordentlich starkes Resultat mit 3,39 Mrd. € Transaktionsvolumen verzeichnen. Der langjährige Durchschnitt wurde damit um mehr als ein Drittel übertroffen, und es war zeitgleich die drittbeste je registrierte Zwischenbilanz. Das insgesamt sehr gute Abschneiden ist allerdings in erster Linie dem herausragenden Jahresstart mit 2,5 Mrd. € platziertem Volumen im ersten Quartal geschuldet. Nach Ausbruch des Krieges gegen die Ukraine war in den Frühjahrsmonaten eine deutlich abwartende Haltung der Investoren auszumachen. Im Windschatten der geopolitischen Verwerfungen, der stark eingetrübten wirtschaftlichen Aussichten und der von der EZB eingeläuteten Zinswende ist das Investmentvolumen im zweiten Quartal auf 880 Mio. € gesunken. Es fiel damit deutlich unterdurchschnittlich aus.

Was bedeutet das konkret?

Das Nachlassen der Transaktionsdynamik war dabei eine bundesweit zu beobachtende Reaktion der Märkte, die generell sehr typisch für Marktumschwungphasen ist. Wir benutzen hier auch gern den Begriff der Preisfindungsphase. Während die Erwartungshaltung der Verkäufer noch auf dem sehr hohen Niveau des Jahresbeginns 2022 verankert war, mussten Investoren mit sich rasant ändernden Finanzierungsbedingungen kalkulieren. Entsprechend weit lagen die Preisvorstellungen im zweiten Quartal auseinander. In dieser Preisfindungsphase, die nach unserer Erfahrung oftmals sechs bis neun Monate andauern kann, müssen sich Verkäufer und Käufer auf ein neues Preisniveau verständigen, das für beide Seiten funktioniert. Beschleunigend wirkt in diesem Prozess dabei die Rückkehr von Entscheidungssicherheit. Wir müssen aktuell feststellen, dass diese Sicherheit nur sehr langsam zurückkehrt, was angesichts der großen Herausforderungen, vor denen die deutsche Wirtschaft in diesem Winter steht, nicht verwundern kann. Entsprechend präsentierte sich der Markt im dritten Quartal auf einem weiterhin vergleichsweise niedrigen, aber erfreulich stabilen Niveau. Es wurden insgesamt 905 Mio. € im Marktgebiet platziert, so dass Ende September für das laufende Jahr ein Investmentvolumen von 4,3 Mrd. € zu verzeichnen ist.

Wie sieht die Langzeitperspektive aus?

Angesichts der sich gesamtwirtschaftlich abzeichnenden Rezession, ist die sonst so typische Jahresendrallye im Jahr 2022 kaum zu erwarten. Die Renditedekompression dürfte sich vorerst fortsetzen, wobei sich eine stärkere Ausdifferenzierung nach Lagen und Assetklassen abzeichnet. Erst wenn im Markt wieder mehr Sicherheit hinsichtlich der weiteren Zinsentwicklung, des wirtschaftlichen Wachstums und nicht zuletzt der weiteren geopolitischen Situation eingekehrt ist, dürfte sich das Investmentgeschehen wieder deutlich beschleunigen und sich dann auf einem neuen Preisniveau bewegen. Dies kann dann aber auch sehr schnell vonstattengehen, denn die Fundamentaldaten auf dem Frankfurter Immobilienmarkt stimmen. Die Stadt und ihr Umland bieten eine sehr hohe Lebensqualität, die Wirtschaftskraft der Metropolregion ist überragend und Frankfurt strahlt als Finanzstandort in die Welt hinein. Die Langzeitperspektiven sind sehr gut, getragen auch von gesunden Nutzermärkten.

Wer an Frankfurt denkt, hat das Bild der Skyline mit ihren zahlreichen Büros vor Augen. Inwiefern zeichnen sich New Work und Homeoffice in Ihren Zahlen ab?

Die Auswirkungen von New Work und Homeoffice lassen sich noch nicht in Zahlen greifen; es ist noch nicht einzuschätzen, wie das Verhältnis von Präsenz und Homeoffice „nach Corona“ sein wird und ob Büronutzer künftig weniger Fläche benötigen. Sicher ist derzeit nur, dass es nicht mehr so sein wird, wie zuvor – das heißt, eine hundertprozentige Büropräsenz wird es nicht mehr geben. Auch nach der Pandemie wird Homeoffice stärker genutzt werden. Aktuell laufen in verschiedenen Unternehmen Projekte, um die Auswirkungen zu eruieren. Das Büro wird aber sicherlich nicht überflüssig. Unternehmen wollen die Mitarbeitenden zurück ins Büro holen – dies lässt sich aber nicht erzwingen. Also müssen sie die Arbeitsplätze so gestalten, dass sie attraktive Anreize bieten, zurück ins Büro zu kommen. Dazu kommt, dass für neue Arbeitswelten mit Ruhebereichen und Rückzugsmöglichkeiten mehr Fläche benötigt wird, als bisher.

Wir stellen fest, dass Büros in Bestlagen und in modernen neuen Gebäuden weiterhin besonders gefragt sind und bleiben werden. Dies liegt auch am Fachkräftemangel: Gefragte Arbeitskräfte zieht es an die attraktiven Standorte und in Büros mit interessanten Zuschnitten mit einem Mix aus Einzelbüros und Gemeinschaftsflächen. Dafür sprechen die gestiegenen Spitzenmieten und, dass einige Unternehmen aktuell ihre Standorte in den Innenstädten stärken.

Wir können dann auch zum Ende des dritten Quartals feststellen, dass der Frankfurter Büromarkt seinen Aufwärtstrend des ersten Halbjahrs fortgesetzt hat und allein im dritten Quartal rund 120.000 m² Bürofläche neu angemietet wurden.

Nach den ersten 9 Monaten summiert sich der Flächenumsatz im gesamten Frankfurter Marktgebiet damit auf 362.000 m², von denen 304.000 m² auf das enger abgegrenzte gif-Gebiet entfallen. Damit wird der langjährige Durchschnitt um knapp um 1 % übertroffen. Im Vergleich zum Vorjahr lag die Umsatzsteigerung bei 10 %. Auch im direkten Quartalsvergleich wird ein deutliches Plus von 14 % notiert. Wir gehen davon aus, dass sich in der gestiegenen Marktdynamik nicht nur Corona-Nachholeffekte spiegeln, sondern dass vielmehr hier auch das langfristige Vertrauen in das Büro als zentraler Arbeitsort wie auch in die Wirtschaftskraft der Mainmetropole zum Ausdruck kommt.

Frankfurt Main Finance hat in seinem 10-Punkte-Plan festgehalten, den Standort zu einem der führenden Zentren für Sustainable Finance zu entwickeln. Inwiefern setzen Investoren bei Immobilienanlagen auf Nachhaltigkeit und ESG-Aspekte?

Es gibt kein Projekt mehr, bei dem die ESG-Anforderungen nicht erfüllt werden. Dasselbe Bild zeigt sich im Gebäudebestand, und auch auf der Nutzerseite finden keine Großanmietungen statt, ohne dass die Kriterien erfüllt sind. Nachhaltigkeit und ESG sind also zu hundert Prozent im Büroimmobilienmarkt angekommen.

Wie hat sich die Leerstandsquote seit der Brexit-Entscheidung im Vereinigten Königreich 2016 in Frankfurt entwickelt und was erwarten Sie in dieser Hinsicht für die Zukunft?

Von 2016 bis 2019 verzeichnete der Frankfurter Büromarkt Rekordergebnisse bei den Flächenumsätzen, wodurch sich der Leerstand stetig reduziert hat. Mit Corona hat sich dies ruckartig geändert: Die Unternehmen sind verunsichert und die Flächenumsätze gingen stark zurück. Da gleichzeitig weiterhin Flächen im Bau waren, ist der Leerstand deutlich gestiegen. Die Leerstandsquote des Gesamtmarktes notiert bei 8,6 %, im Westend und im Bankenviertel nur bei 5,2 % beziehungsweise 4,4 %.

Welche Überschrift würde Ihr Jahresrückblick 2022 für den Frankfurter Immobilienmarkt tragen, wenn Sie sie jetzt schon schreiben müssten?

Der Jahresrückblick würde die Überschrift „Nachhaltigkeit steht über allem“ tragen. In der Bürovermietung dominieren Preissteigerungen durch Nachhaltigkeitsanforderungen bzw. ESG, gestiegene Energie- und Materialkosten, Fachkräftemangel am Bau sowie Unsicherheiten durch Zinserhöhung und den Ukraine-Krieg. Bauen ist somit komplizierter denn je geworden.

Für den Investmentmarkt werden wir festhalten können, dass Investoren auch im Frankfurter Markt nach Ausbruch des Krieges gegen die Ukraine deutlich umsichtiger agiert haben, allen voran getrieben vom geänderten Finanzierungsumfeld, den deutlich gestiegenen Finanzierungskosten und der eingetrübten gesamtwirtschaftlichen Aussichten. Zugleich haben sie ihr Vertrauen und ihren Glauben an den Standort Frankfurt auch mit zum Teil großvolumigen Transaktionen wie dem Marienturm eindrucksvoll unter Beweis gestellt. Sie haben nicht nur die kurzfristige Entwicklung im Blick, sondern die langfristigen Perspektiven und Chancen im Visier. Und hier punktet Frankfurt einfach ganz klar als internationale Wirtschafts- und Finanzmetropole mit funktionierenden Mietermärkten in allen Assetklassen und umfangreichem Wachstumspotenzial. Sicherlich werden wir beim Pricing ein neues und nach Standort- und Bauqualität sicherlich auch zunehmend differenzierteres Niveau sehen. Nicht zuletzt wird ESG auch hier eine nicht zu unterschätzende Komponente bei der Preisbildung sein.


Zur Person

Als Niederlassungsleiter verantwortet Riza Demirci den Bereich Transaction am Standort Frankfurt und treibt den Ausbau des Bereichs im wirtschaftlich starken Rhein-Main-Gebiet weiter voran. Gemeinsam mit dem 60-köpfigen Team betreut er die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Industrie- & Logistik- sowie Einzelhandelsimmobilien. Für die Optimierung und den Ausbau von Flächen ist das Project Solutions-Team am Frankfurter Standort zuständig.

Wichtigste Stationen: Seit 2009 war Riza Demirci Director Office Advisory in Frankfurt bei BNP Paribas Real Estate, von 2015 bis 2021 Head of National Office Advisory, seit 2015 Managing Director sowie seit 2021 Regional Director Frankfurt mit rund 70 Mitarbeitenden.

Referenzen:

  • Deutsche Bahn “Silberturm” in Frankfurt, 72.000 m² Bürofläche
  • HQ Thales in Ditzingen (Region Stuttgart), 72.000 m² Bürofläche
  • Allianz Global Investors in Frankfurt, 30.000 m² Bürofläche
  • Deutschlandzentrale IBM in Ehningen (Region Stuttgart), 50.000 m² Bürofläche

BNP Paribas Real Estate

BNP Paribas Real Estate ist ein führender deutscher und internationaler Immobiliendienstleister, der seinen Kunden umfassende Leistungen in allen Phasen des Immobilienzyklus bietet. Das Unternehmen ist in 30 Ländern (Europa, Nahost und Asien) präsent und liefert mit 4.500 Mitarbeitenden an eigenen Standorten sowie mit Allianzpartnern lokalen Service. In Deutschland beschäftigt BNP Paribas Real Estate 830 Mitarbeitende an 11 Standorten und ist in den Geschäftsbereichen Transaction, Consulting, Valuation, Property Management, Investment Management und Property Development aktiv. Das Unternehmen ist Teil der BNP Paribas Gruppe, ein weltweit führender Finanzdienstleister.

Warum engagieren wir uns bei Frankfurt Main Finance?

Die Initiative bietet uns als Immobiliendienstleister eine ideale Networking-Plattform, um mit allen relevanten Akteuren des Finanzplatzes Frankfurt aus Politik, Institutionen und Wirtschaft in Kontakt zu treten und uns auszutauschen. Bei Frankfurt Main Finance können wir aktuelle Entwicklungen rund um den führenden Finanzplatz in Deutschland und der Eurozone thematisieren und darüber gemeinsam im Dialog bleiben und uns gegenseitig unterstützen.


Titelbild: Hert Niks via Unsplash

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