Frankfurter Büromarkt boomt im ersten Halbjahr – starker Ausblick

Der Büromarkt am Finanzplatz Frankfurt knüpft nahtlos an die Rekorde des letzten Jahres an. Im ersten Halbjahr erreichte der Flächenumsatz den dritthöchsten Wert der letzten 10 Jahre. Die ersten drei Monate des Jahres waren das beste erste Quartal seit dem Jahr 2000. Nach Angaben von BNP Paribas Real Estate, CBRE, Savills Investment Management und Jones Lang LaSalle hat die starke Vermietungsdynamik in Frankfurt zur niedrigsten Leerstandsquote seit 15 Jahren geführt – Tendenz für das zweite Halbjahr weiter fallend.

Im Zuge der Brexitverhandlungen haben 25 Finanzdienstleister bereits angekündigt, Geschäftsbereiche oder Kapazitäten an den Finanzplatz Frankfurt zu verlagern. Frankfurt Main Finance erwartet, dass es bis zum Jahreswechsel 2018/19 zur Brexit bedingten Schaffung von rund 2.000 Arbeitsplätzen kommen wird und hält an seiner Potentialschätzung von mittelfristig bis zu 10.000 Arbeitsplätzen fest, die jedoch noch nicht am Immobilienmarkt sofort vollumfänglich nachfragewirksam werden.

Die vom Brexit betroffenen Finanzdienstleistungsunternehmen dürfen weiterhin erwarten, dass sie im Stadtzentrum ausreichend moderne und im internationalen Vergleich kostengünstige Büroräume vorfinden werden. Trotz der sinkenden Leerstandsquote, die laut BNP Paribas Real Estate 8,3% beträgt und dem damit verbundenen Anstieg der Spitzenmiete auf zuletzt 43 EUR/m2/Monat, ist Frankfurt im internationalen Vergleich weiterhin günstig. Die Mieten betragen nur einen Bruchteil der Spitzenmieten in London und Paris, die im zweiten Quartal auf 118 bzw. 71 EUR/m2/Monat anstiegen. In beiden Städten liegt die Leerstandsquote bei unter 6%.

Diese Entwicklungen kommentieren José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH, und Carsten Ape, Managing Director bei CBRE, Andreas Trumpp, Head of Research Deutschland bei Savills Investment Management sowie Markus Kullmann, Team Leader Office Leasing von Jones Lang LaSalle (JLL), und Hubertus Väth, Geschäftsführer von Frankfurt Main Finance e.V..

Die Abweichungen bei Daten zum Leerstand, Flächenumsatz oder den Mietpreisen zwischen den beteiligten Immobiliengesellschaften ergeben sich aus den jeweils unterschiedlichen Erhebungsmethoden bzw. Grundgesamtheiten. Frankfurt Main Finance unternimmt keine Gewichtung oder Wertung der jeweiligen Methoden, sondern stellt sie transparent dar.

José Martínez, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter

„Der Aufwärtstrend auf dem Frankfurter Büromarkt hält weiter an. Mit einem Flächenumsatz von 273.000 m² im ersten Halbjahr liegt das Resultat knapp 14 % über dem zehnjährigen Schnitt. Im bundesweiten Vergleich fiel der Flächenumsatz nur in München und Berlin höher aus.

In keiner anderen Stadt verteilt sich das Ergebnis so ausgeglichen über die verschiedenen Branchengruppen wie in Frankfurt. Knapp an der Spitze liegen Banken/Finanzdienstleister (14,5 %). Platz zwei entfällt auf Coworking-Anbieter (12 %), die in Frankfurt an Bedeutung gewinnen. Komplettiert wird das Spitzentrio von der Gruppe Medien und Werbung (12 %). Auf den Rängen vier bis sechs folgen Kopf-an-Kopf gleich drei Branchengruppen mit jeweils knapp 11 % Umsatzanteil: die öffentliche Verwaltung, die Informations- und Kommunikationstechnologien sowie die Beratungsgesellschaften. Diese homogene Verteilung unterstreicht eindrucksvoll die sehr breite Nachfragebasis und das lebhafte Marktgeschehen. Zu den wichtigsten Verträgen in der Mainmetropole gehörten die Anmietung von 24.000 m² der FAZ im Europaviertel, 8.300 m² der Finanzagentur der Bundesrepublik Deutschland in Heddernheim/Mertonviertel sowie 8.000 m² der Bethmann Bank im Bankenviertel.

Der Rückgang des Leerstands hat sich fortgesetzt und ist auf aktuell 1,28 Mio. m² gesunken – das geringste Volumen der letzten 15 Jahre. Vom Gesamtleerstand verfügen aber nur noch knapp 48 % (611.000 m²) über die von den Nutzern bevorzugte moderne Qualität. Die Leerstandsrate im Gesamtmarkt ist auf 8,3 % gesunken. Das größte Problem: Die Flächenknappheit in den zentralen, stark nachgefragten Lagen. Aufgrund der guten Nachfrage und dem geringen Angebot hat die Bautätigkeit angezogen. Insgesamt befinden sich 592.000 m² im Bau, dem Markt steht davon jedoch nur etwa die Hälfte zur Verfügung; der Rest ist vorvermietet. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass sich ein Großteil des Angebots auf wenige Projekte konzentriert, die darüber hinaus teilweise erst 2023 verfügbar sein werden. Als Ergebnis der skizzierten Nachfrage-/Angebotssituation hat die Spitzenmiete um 12 % auf 43 €/m² zugelegt. Auch bei den Durchschnittsmieten, die auf 18,30 €/m² gestiegen sind, ist eine ähnlich dynamische Aufwärtstendenz zu verzeichnen.

Die gute Nachfragesituation sowie das für die Nutzermärkte weiterhin stützende konjunkturelle Umfeld werden den Flächenumsatz auch im zweiten Halbjahr beflügeln. Dies gilt umso mehr, da der Anteil der Großabschlüsse zulegen dürfte. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich für das Gesamtjahr erneut ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz ab, der die 600.000-m²-Schwelle überschreiten sollte. Da sich gleichzeitig der Leerstandsabbau, wenn auch verlangsamt, noch fortsetzen wird, ist von weiter steigenden Mietpreisniveaus auszugehen.“

Carsten Ape, Managing Director, CBRE

„Der Standort Frankfurt präsentiert sich dank der weiter gut laufenden Konjunktur in einer dynamischen Verfassung. So beobachten wir am Bürovermietungsmarkt eine ungebrochen hohe Nachfrage. Das erste Halbjahr lag mit einem Büroflächenumsatz von 253.700 m² rund 13% über dem bereits starken Vorjahreszeitraum. Und der positive Schwung zu Jahresbeginn hält an.

Während das erste Quartal dieses Jahres noch durch einzelne Großprojekte wie etwa die Anmietung der Frankfurter Allgemeinen Zeitung von rund 24.000 m² geprägt war, speist sich das Wachstum nun vor allem aus der traditionell stark in Frankfurt vertretenen Finanzbranche: neben Kreditinstituten und Beratungsunternehmen und Rechtsanwaltskanzleien sind es aber auch Unternehmen aus der Immobilienbranche, die Flächen suchen.

Im Fokus stehen zunehmend auch kleinteilige Flächen bis 1.500 m². So fielen allein von dem im zweiten Quartal umgesetzten 106.800 m² rund 53 % auf diese Segmente. Für zusätzliche Belebung sorgt das Coworking: Der Flächenumsatz ist binnen weniger Jahre von 1.100 m² im Jahr 2015 auf 24.800 m² allein im ersten Halbjahr dieses Jahres gestiegen. Vor allem Start-ups fragen diese gemeinschaftlich genutzten Büroräume nach. Dieses innovative Segment erschließt dem Frankfurter Büromarkt neue Wachstumsmöglichkeiten und sorgt für zusätzliche Flexibilität.

Die Leerstandsrate ist in Frankfurt auf 8,5 % gesunken. Dies hat neben der hohen Nachfrage mit der Umnutzung und dem Abriss bestehender Büroflächen wie auch einer überschaubaren Anzahl von Fertigstellungen neuer Immobilien zu tun. Die Bautätigkeit liegt indes weiter auf einem hohen Niveau. Die Pipeline ist gut gefüllt. Bis Ende 2018 sollen 114.000 m² Bürofläche in Frankfurt fertiggestellt werden, davon sind allerdings nur noch gut 16 % verfügbar. Das Angebot schränkt sich immer weiter ein, der Markt kann aber noch atmen.

Der Brexit dürfte vor allem mittelfristig eine große Rolle spielen. Im Moment lässt sich die politische Entwicklung in Großbritannien noch nicht absehen, sodass viele Marktteilnehmer eine gespannte Warteposition einnehmen. Es ist aber absehbar, dass Frankfurt einer der Gewinner des Brexits sein wird.

In der zweiten Jahreshälfte dürfte sich die positive Entwicklung am Frankfurter Bürovermietungsmarkt fortsetzen. Die anhaltend hohe Nachfrage in Verbund mit der Knappheit an zentral gelegenen Objekten könnte zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten führen. Dennoch sind nationale wie internationale Investoren auf der Suche nach attraktiven Investitionsmöglichkeiten im Rhein-Main-Gebiet. Frankfurt steht weiter im Fokus.“

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Deutschland, Savills Investment Management

„Der Verlauf der Austrittsverhandlungen Großbritanniens aus der Europäischen Union wird über die Zukunft alternativer Finanzstandorte, wie zum Beispiel Frankfurt, entscheiden. Bereits 2017 konnte der Frankfurter Büromarkt auch nahezu ohne brexitbedingte Umzüge ein Spitzenjahr verzeichnen. Dieser Trend setzt sich im laufenden Jahr positiv fort. Immobilieninvestoren profitieren von der Dynamik Frankfurts und seiner Region. Im jüngst veröffentlichten Savills IM Dynamic Cities Index konnte sich Frankfurt nicht zuletzt deshalb um vier Plätze auf Rang 17 verbessern und gehört damit zu den 20 dynamischsten Städten Europas. Die Mainmetropole profitiert von der hervorragenden internationalen Anbindung mit Bahn und Flugzeug, dem überdurchschnittlich ausgebauten Nahverkehrsnetz sowie der digitalen Vernetzung auf lokaler, nationaler und internationaler Ebene. Immobilieninvestoren werden in Frankfurt in allen Größenklassen, Immobiliensegmenten und Risikoprofilen fündig. Damit bietet die Mainmetropole eine Anlagetiefe wie kaum eine andere Stadt in Deutschland.“

Markus Kullmann, Team Leader Office Leasing, JLL

„Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt hat bis zur Jahresmitte 2018 ein starkes Umsatzergebnis erzielt. Mit knapp 260.000 m² fallen die Vergleiche mit dem Vorjahr (+ 9 %), dem 5- und 10-Jahresschnitt (+ 28 % bzw. + 14 %) deutlich positiv aus. Frankfurt markiert damit das drittbeste Halbjahresvolumen der letzten zehn Jahre. Eine Großanmietung über 10.000 m², wie die der FAZ in den ersten drei Monaten, gibt es zwar nicht in jedem Quartal. Aber wir sind zuversichtlich, dass in der zweiten Jahreshälfte einige Topanmietungen zu sehen sein werden – auch zu Top-Preisen. Denn Unternehmen, die entsprechendes hochkarätiges Personal suchen oder halten wollen, sind bereit, hohe Mieten für Top-Objekte in Top-Lagen zu zahlen. Da die Nachfragedynamik insgesamt weiter hoch ist, bleibe ich bei der Umsatzprognose von 575.000 m² für 2018.

Ein Problem, mit dem die Akteure auf dem Frankfurter Vermietungsmarkt weiter zu kämpfen haben: Leerstand ist nicht gleich Leerstand. Flächen, die zu haben sind, entsprechen vielfach nicht den Bedürfnissen: der Lage, Ausstattungsqualität, Mietdauer oder Mietpreis. Mittlerweile liegt die Leerstandsquote bei 7,3 % mit weiter fallender Tendenz bis Ende des Jahres auf 6,8 %. Zur Erinnerung: Die höchste Quote lag bei 17,9 %, das war 2006. Ab 2011 (15 %) hat sie dann sukzessive abgenommen.

Auch im zweiten Quartal kamen die dringend benötigten freien Flächen nicht auf den Markt. Und das bleibt auch so bis zum Jahresende. Das Angebot an fertig gestellter Fläche ist in den kommenden sechs Monaten mit rund 10.000 m² auf einem mehr als bescheidenen Niveau. Von einer spürbaren Entlastung auf der Angebotsseite gehe ich aus heutiger Sicht für 2020 aus. Dann könnten bis zu 485.000 m² fertigstellt werden.“

Hubertus Väth, Geschäftsführer, Frankfurt Main Finance e.V.

„Das hohe Vermietungsniveau und die sinkende Leerstandsquote zeigen, dass der Markt für Gewerbeimmobilien am Finanzplatz Frankfurt die Nachfrage gut absorbiert. Die hohe Lebensqualität, die hervorragende Infrastruktur, hohe Konzentration an ausländischen Unternehmen machen den Finanzplatz Frankfurt und die Rhein-Main-Region zu einem der beliebtesten Standorte. Frankfurt ist auf die Geschäftsverlagerungen von London nach Frankfurt in Folge des Brexit gut vorbereitet.“